日経新聞にモノ申す！ マンション建替え効果はすごいぞ！ by 日本経済新聞 ～毎日ブログ833日目

今日のブログは

最近の日本経済新聞の

記事内容にコメントします。

 

 

 

 

僕は、自分が良いと思えない

モノを売ることができず、

 

 

大卒から8年で

5回の転職、2回のリストラを

経験しました。

 

 

自分が「良いもの」だと

思えないものは提供できない

と分かったのです。

 

 

その経験から、僕自身が

良い家と思える

「自分が住みたい家」のみを

貸す大家になった

 

 

分譲マンション

コレクター

のヨコちゃんこと

横山顕吾です。

 

 

 

またの名を

 

お金がなくても

資産家に導く

 

マンションオーナー

育成士！

 

です。

 

 

 

 

 

僕のミッションは、

 

 

独自ノウハウの

“HEnTainﾒｿｯﾄﾞ”で

資金０から40物件！

 

HEnTainメソッドで

分譲マンション

オーナーへ導く！

 

 

 

です。

 

 

 

 

 

本日のブログは、

 

 

分譲マンションに

住みたい方や

すでに住んでいる方

 

 

分譲マンションを賃貸して

大家業を目指す方に

向けて書きます。

 

 

 

 

 

本日は、毎日ブログ833日目です。

 

 

 

 

少し前ですが、

2月10日の日経新聞に

 

 

マンション建て替え、

要件緩和でも難路

 

 

所有者負担

1人1900万円

 

 

という記事がありました。

 

 

 

 

 

建て替え費用は

約20年で5倍以上に

 

 

資金に壁、

理解得にくく

 

 

と、グラフ付で

説明しています。

 

 

 

 

 

記事によると・・・

 

 

建て替えられた

マンションの負担平均額は

 

 

1996年までは

1人あたり344万円。

 

 

2017年～21年は

1941万円。

 

 

20年程度で5倍の上昇は

憂慮すべき事態だ。

 

 

 

築40年以上のマンションは

今後10年で倍増する見込み。

 

 

規制の緩和と

強化の両面からの

対策が急がれる。

 

 

とのことでした。

 

 

 

 

皆さんは、この記事を読んで

「マンションの建替えは

大変だなぁ」と、思われましたか？

 

 

「大変だなぁ」と

思わせようとする記事です。

 

 

 

しかし、しっかり

状況調査をせずに

書かれた記事であることを

お伝えします。

 

 

 

 

 

まず、20年前の

建て替え費用が

1人当たり344万円って

安いと思いませんか？

 

 

 

建て替えたら、

新築になるのですよ！

 

 

東京の新築分譲マンションが

344万円って

とんでもなく安いです！

 

 

 

では、なぜ344万円で

建て替えができたかというと

 

 

記事にも少し書いてあるのですが、

容積率などの要件緩和によります。

 

 

 

具体的には、

容積率を緩和すると

建物総面積が大きくなります。

 

 

つまり、緩和措置で

大きなマンションが

建築できるのです。

 

 

大きくなった分は

新築マンションとして

新たな購入者に売却できます。

 

 

 

したがって、

（建て替え費用）－（新規の購入金額）

＝既存の所有者の負担額

 

 

そして、

既存の所有者の負担額／世帯数

これが344万円なのです。

 

 

建て替え費用の大部分を

新規の購入者が

負担してくれるのです。

 

 

 

20年前のマンションの建て替えは

マンションが住めなくなったから

建て替えたのではなく、

 

 

緩和措置で、少ない負担額で

新築に建て替えられるから

建て替えしているのです。

 

 

 

で、最近の建替え事例は、

本当に劣化してしまったから

建て替えるのです。

 

 

では、マンションを

建て替えた数は、

どのくらいあるのでしょうか？

 

 

 

マンションが建ち始めて

約60年です。

 

 

今、マンションは全国で

11万棟以上あります。

 

 

 

そして、今まで建て替えした

マンションの数は282棟です。

 

 

 

 

 

建替えした割合は

0.2％です。

 

 

つまり、1000棟の内、

2棟しか建て替えしてません。

 

 

 

建て替えが必要な

マンション自体が

とても少ないのです。

 

 

 

 

そして、記事にあるように

仮に建て替えが

必要となったとしても

所有者の負担は1900万円です。

 

 

1900万円で

新築になるのです！

 

 

東京の新築マンションの

今の平均価格は

ナント、8449万円です！

 

 

 

 

 

建て替えた後に

すぐに売れば

6000万円以上プラスです！

 

 

 

建替え費用は

ローンを組めば

全く問題ありません。

 

 

 

以上より、この記事から

僕が感じ取ったことは、

 

 

建て替えを進めるには

緩和措置が必要だ

と思っていましたが、

 

 

緩和措置がなくても、

売却益は大きい！

ということです。

 

 

記事では

「建て替えは大変だ！」と

書いてますが、

 

 

「建て替えすれば、

自己負担1900万円で

新築マンションへ」

 

 

という題名にすれば、

印象が全く逆になりますね！

 

 

 

 

 

 

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