ゼロから不動産投資をするなら分譲マンション賃貸がおススメ！ by 地主と家主 ～毎日ブログ1439日目

今の賃貸業界の

状況をお伝えするため

 

 

月刊「地主と家主」の

特集記事について

コメントします。

 

 

 

 

 

 

本日は、毎日ブログ1290日目です。

 

 

 

 

今月号の月刊「地主と家主」の

メイントピックは、

 

 

受け継いだ

不動産を生かす

 

オーナーの奮闘記

 

 

 

でした。

 

 

 

3名の

引き継いだオーナーの

奮闘記が書かれています。

 

 

1つ目が

地元の魅力をＰR

不動産事業の永続を図る

事例です。

 

 

 

 

もともと地主さんで

先祖代々、賃貸業を

していたところから

 

 

老朽化した建物を

建て替えて

人気ある賃貸住宅にした

事例でした。

 

 

僕のような

ゼロから不動産賃貸業を

始める人間は、

 

 

記事のように

地主さんが頑張られると

原則、勝ち目はありません。

 

 

なぜなら地主さんは

土地を所有しているからです。

 

 

一方、ゼロから始める人は

土地を買うことから

スタートです。

 

 

所有している土地に

アパートを建てるのか？

 

 

土地を買って

アパートを建てるのか？

では、家賃が大きく変わります。

 

 

当然、土地を持っている人は

建てたアパート代のみを

家賃で回収すればOKです。

 

 

一方、土地を買った場合は

土地代＋建物代を

家賃で回収することになります。

 

 

当然、前者の方が

安い家賃で経営できます。

 

 

さらに、土地持ちの人は

アパートを建てた金額が

全額経費になります。

 

 

 

 

 

なので家賃収入から

アパート購入費用を

差し引いて

 

 

その利益に税金がかかります。

 

 

一方、土地なしで、

土地と建物を買った場合は

土地代は経費にできません！

 

 

土地は資産計上されて

経費化できないというのが

日本の税法なのです。

 

 

なので、土地＋建物代を

払っても、経費は建物代のみです。

 

 

なので、家賃収入から

経費で差し引けるのは

建物代だけで

 

 

土地の購入費用は経費と

ならないので

 

 

利益が大きくなってしまいます。

利益が上がると、

税金も上がってしまいます。

 

 

 

以上より、土地なしの人は

建物代＋土地代を

回収できる家賃設定としないと

経営ができないので

 

 

家賃が地主より高くなる

可能性が高いです。

 

 

仮に同じ家賃で経営できても

地主より払う税金が多いので

 

 

結局、地主は値引きできても

土地なしは値引きしたら赤字と

なりやすいのです。

 

 

なので、土地なしが

ゼロから賃貸経営するには

きちんとした知識が必要なのです。

 

 

一方、僕が実践している

分譲マンション賃貸は

地主に近づけます。

 

 

なぜなら、分譲マンションを

買う場合

 

 

購入費用に土地代も

含まれていますが

 

 

土地代は

マンション内の多数の所有者で

分けて所有しています。

 

 

なので、一棟物や戸建ては

土地全部が自分の所有ですが

 

 

分譲マンションは

分けて土地を所有するので

 

 

購入費用の

土地の割合が低くくなり

建物の割合が高くなるのです。

 

 

例えば、1000㎡の土地が

1㎡1万円だとすると

値段は1000万円です。

 

 

土地を買って、

1室だけ1000万円で

建てた場合は、

 

 

土地代1000万、

建物代1000万です。

 

 

総額2000万円で買って

経費となるのは

建物代1000万のみです。

 

 

つまり経費率は

50％となってしまいます。

 

 

一方、同じ土地に

10世帯の分譲マンションで

その1室を買う場合

 

 

土地代は1000万円を

10人で分けるので

100万円です。

 

 

そして、建物代も

同額1000万とすると

総額は1100万円です。

 

 

総額1100万円のうち

建物代1000万が

経費なので

 

 

経費率は90.９％となり

地主が建物を建てた場合の

経費率100％に近づきます。

 

 

 

長くなりましたが

以上より

不動産投資を

ゼロから始めたい人は

 

 

リスクの低い

分譲マンション賃貸を

おススメします。

 

 

内容等についての

お問い合わせは

 

 

 

不労所得を目指すのではなく、

自ら学んで、自ら賃貸経営を

したい方からの

お問合せお待ちしています！

 

 

では、また明日！

 

 

About Me

 

 

僕は、自分が良いと思えない

モノを売ることができず、

 

大卒から8年で

5回の転職、2回のリストラを

経験しました。

 

 

自分が「良いもの」だと

思えないものは提供できない

と分かったのです。

 

 

その経験から、僕自身が

良い家と思える

「自分が住みたい家」のみを

貸す大家になった

 

 

分譲マンション

コレクター

のヨコちゃんこと

横山顕吾です。

 

 

 

またの名を

 

お金がなくても

資産家に導く

 

マンションオーナー

育成士！

 

です。

 

 

僕のミッションは、

 

独自ノウハウの

“BMBﾒｿｯﾄﾞ”で

自己資金40万から40物件！

 

BMBメソッドで

分譲マンション

オーナーへ導く！

 

です。