会社をやめて自由な人生。40万円から始めた最強の資産運用術！
タワマン最上階をフルローンってどういうこと？ 10年で40物件の秘訣！ ～毎日ブログ1636日目
こんにちは！
分譲マンションコレクターの
横山顕吾です。
今日のブログは
3月28日（金）に購入した
タワマン最上階の購入情報
パート６をお伝えします。
パート１のブログは
こちら・・・
パート２はこちら・・・
パート３はこちら・・・
パート４はこちら・・・
パート５はこちら
今回はお問い合わせ
いただいた質問に
回答します。
パート５で
フルローンの場合と
100万円自己資金の違いを
少し書いてました。
その部分を今回は
詳しくお伝えします。
今回購入した
タワマンの概要は
以下のとおりです。
＜購入金額＞
3100万円
＜収入（家賃）＞
月27万円
＜支出（月額）＞
①管理費 17,760円
②修繕積立金 41,860円
③駐車場代 9,000円
④税金 30,850円
⑤火災保険 2,969円
支出の合計は
102,439円です。
もし、タワマンを
現金で買ってたら
27万－102,439
＝167,561円が
毎月の手取り額です。
でも残念ながら僕には
3000万もの
現金はありません。
仮にあったとしても
この物件で現金を使えば
次の物件を現金で買うには
お金を貯めるまでに
相当時間を要します。
なので、融資を使うのです！
また融資額は
銀行が認めた物件価値
とも言えます。
現金ならダメ物件でも
買えてしまいます。
しかし、銀行は
その物件から
回収できる額しか
貸してくれません。
さらに・・・
融資を受ければ
現金がなくても
買えちゃうのです(笑)
ということで
本題の融資の話です。
今回は3000万円を
32年2.6％の元利均等で
融資を受けました。
なので月の支払いは
115,160円です。
（金融電卓で計算しましょう。
無料アプリもあります）
今回の融資を受けた結果は
パート５で書いてますが
フルローンではなく
９７％ローンでした。
3100万－3000万（融資）
＝100万円
諸経費が250万円
合計の350万円を
自己資金で対応しました。
その結果
月の手取り額は
270,000－217,599
＝52,401円 です。
年収だと
628,812円です。
したがって
自己資金利回りは
628,812÷350万
＝18.0％となります。
自己資金の350万円は
6年後に回収できるという
計算になります。
その後は毎年
約63万円がプラスで
増えていきます。
では、フルローンの場合と
比較してみましょう。
フルローンとは
3100万円のタワマンを
3100万円の融資を
受けて買うことです。
今回は別の金融機関で
フルローン以上の
提案も受けていました。
融資金額 3300万円
融資期間 35年
金利 3.4％でした。
融資額3300万円だと
オーバーローンとなり
話がややこしくなるので
フルローン3100万
融資期間 35年
金利 3.4％で比較します。
金融電卓で月々の返済額を
計算すると
126,330円となります。
なので月々の手取り額は
27万－102,439（経費）－126,330（借金返済）
＝41,231円（年494,772円）
実際より11,170円少くなります。
しかし自己資金は
諸経費の
250万円だけです。
250万円の自己資金で
年494,772円の手取り額です。
したがって自己資金利回りは
494,772÷250万
＝19.8％です。
ちょうど5年で自己資金を
回収できます。
ちなみに3300万円の
融資を受けた場合は
自己資金50万円です。
月々の返済は
134,480円となり
月額の手取りは
33,081円となり
さらに8,150円減ります。
年額の手取りは
33,081×12か月
＝396,972円です。
自己資金は50万円なので
1年半くらいで
自己資金を回収できます。
オーバーローンなら
自己資金が減りにくいので
マンションを買い続けられます。
しかし、これからの時代
金利上昇リスクもあります。
ある程度は自己資金を
入れることも必要だと判断し
今回は物件価格の３％は
自己資金を投入しました。
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不動産投資|広島|大家|賃貸 株式会社オフィスK ひろしま大家の会 会長 横山 顕吾
横山 顕吾 公式リザストページ
About Me
僕は、自分が良いと思えない
モノを売ることができず、
大卒から8年で
5回の転職、2回のリストラを
経験しました。
自分が「良いもの」だと
思えないものは提供できない
と分かったのです。
その経験から、僕自身が
良い家と思える
「自分が住みたい家」のみを
貸す大家になった
分譲マンション
コレクター
のヨコちゃんこと
横山顕吾です。
またの名を
お金がなくても
資産家に導く
マンションオーナー
育成士！
です。
僕のミッションは、
独自ノウハウの
“BMBﾒｿｯﾄﾞ”で
自己資金40万から40物件！
BMBメソッドで
分譲マンション
オーナーへ導く！
です。
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コレクター
| 名前 | 横山 顕吾 |
|---|---|
| 住まい | 広島県 |
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Profile
ひろしま大家の会 会長
分譲マンションオーナーズ倶楽部 代表
一般財団法人日本不動産コミュニティー 中四国ブロック ブロック長
岡山市出身、広島市在住。自己資金40万円から不動産投資をスタートし、10年でファミリー向け分譲マンションを40物件取得。2018年にサラリーマンを卒業し、現在は専業大家として安定収益を得ながら、全国の分譲マンションに精通した「分マン」専門家として活動中。
大学卒業後の10年間は複数の業種を経験し、6社目で広島市の分譲マンション管理会社に就職し移住する。
2011年、東日本大震災の3日後に現地入りした際、分譲マンションの被害が極めて軽微であることを確認。「自分が住みたい」「自信を持って勧められる」住まいとしての価値を確信し、ファミリータイプ分譲マンションでの大家業を決意する。
2012年からは、自ら開発した独自手法「BMBメソッド」により、複数の金融機関から十分な融資を安定的に引き出しながら物件を取得。ワンルーム投資とは一線を画し、家族向け住宅に特化した長期安定型の資産形成モデルを構築している。
実体験に基づく堅実で再現性の高い投資ノウハウや物件選定、リスク管理の視点を、講座・コンサルティング・執筆を通じて発信。自身も「出世をあきらめたサラリーマン」だった経験から、人生を逆転させたい会社員に向けた、具体的なステップには定評がある。
2019年からは少人数制オンラインセミナーを開始し、すでに10物件以上の分譲マンションを保有する実践者を複数輩出。それを機に全国コミュニティ「分譲マンションオーナーズ倶楽部」を設立。2025年5月現在、21名の会員が在籍している。
分譲マンション投資は、土地所有に依存せず、不動産から安定収入を得ることができる現代的な資産形成の手段。地主でなくても始められる、新しい不動産投資スタイルとして、その価値と可能性を広げている。