タワマン最上階を買いました！ 一体いくらの価値あるの？ ～毎日ブログ1623日目

こんにちは！

分譲マンションコレクターの

横山顕吾です。

 

 

 

今日のブログは

3月28日（金）に購入した

 

 

タワマン最上階の購入情報

パート４をお伝えします。

 

 

 

 

 

パート１のブログは

こちら・・・

 

タワマン最上階を買いました！ 買ったタワマンはどんな物件？ ～毎日ブログ1611日目

 

 

パート２はこちら・・・

 

31階タワマン最上階を買いました！ 立地条件の調べ方について ～毎日ブログ1614日目

 

 

パート３はこちら・・・

 

タワマン最上階を買いました！どうやって見つけたの？～毎日ブログ1616日目

 

 

今回は「タワマンの価値」

について

お伝えします。

 

 

マンションの価値は

簡単です！

 

 

なぜなら計算するだけ

だからです。

 

 

不動産は

①土地

②建物

の２つです。

 

 

なので、

土地値と建物値を

算出すればOKです。

 

 

では①土地値です。

 

 

土地値は

「路線価」をみます。

 

路線価とは

国税庁が毎年発表する

道路（路線）に面した

土地1㎡あたりの評価額のことです。

 

では、今回購入した

タワマンの路線価を見てみましょう。

 

 

 

 

角地に面しているので

道路が２つあります。

 

１つは87300円/㎡

もう一つは83000円/㎡

とあります。

 

 

道路に一面接している場合が

この価格になります。

 

 

Acityタワーズイーストは

2面道路があるわけなので

価値が高いです。

 

 

この場合、高い方の

路線価を10％アップします。

 

 

したがって

87300×1.1

＝96,030円/㎡

となります。

 

 

タワマンの建つ

土地の面積は

8906.23㎡です。

 

 

したがって、土地の価格は

8906.23×96030

＝8億5526万5267円

となります。

 

 

これをマンション所有者

214戸で分けます。

 

 

分け方は所有する部屋面積の

割合です。

 

 

今回購入したタワマン最上階は

208.29㎡です。

 

 

マンション214戸全体の部屋の面積は

2万3293.53㎡です。

 

 

なので割合は

 

208.29÷23293.53

=0.89%です。

 

 

土地の価値は

8億5526万5267円で

そのうちの0.89％が

僕の土地です。

 

 

なので

855,265,267×0.89％

＝764万7755円

 

となります。

 

 

次に建物の価値です。

 

 

建物は建築単価×部屋の面積です。

簡単ですね。

 

 

今の建築単価はいくらでしょうか？

 

直近の競売資料には

不動産鑑定士が建築単価を

示してくれています。

 

 

 

 

35万円/㎡です。

 

 

今回購入したタワマン最上階の

面積は208.29㎡です。

 

 

したがって

新築時の建物価値は

208.29×35万

＝7290万1500円

 

となります。

 

 

新築時の価値です。

 

今回は築26年の中古です。

なので築年数分を

差し引く必要があります。

 

鉄筋コンクリート造は

法定耐用年数は47年です。

 

 

47年で建物価値がなくなる

ということです。

 

 

木造は22年

鉄骨造は34年と

税法で定められています。

 

 

47年から26年分を

差し引く必要があります。

 

 

逆にいうと

47－26＝21年分の

価値があるということです。

 

 

なので

7290万1500×21/47

＝3257万3010円

 

 

これが建物の価値です。

 

 

以上より

土地＋建物は

 

764万7755円＋3257万3010円

＝4022万0765円

 

となります。

 

 

この計算方法を

積算法といいます。

 

 

通常はこの積算価格より

高い価格で売買されることが

ほとんどです。

 

 

タワマン最上階の

６LDKの208㎡

＋ルーフバルコニー71㎡が

 

 

4022万円だったら

安いと思いませんか？

 

 

では、僕が

このタワマンを

いくらで買ったかです。

 

 

ネットに売り出されていた

価格は3300万円でした。

 

 

それをパート３で

お伝えしたように

1か月以上調査したうえで

200万円値引きして

3100万円で購入しました。

 

 

裏情報や裏から紹介された

わけではありません。

 

 

普通にネットで

売りに出ていた物件です。

 

 

詳細はパート３で書いています。

 

タワマン最上階を買いました！どうやって見つけたの？～毎日ブログ1616日目

 

 

なので積算価値で

4022万－3100万

＝922万円

安く買ったことになります。

 

 

次回はこのタワマンの

収支についてお伝えします。

 

 

毎月いくらの収入に

なるのでしょうか？

 

 

分譲マンションで

資産構築したい方は

 

 

僕のコンサルを

受けられることを

おススメします。

 

 

 

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About Me

 

 

僕は、自分が良いと思えない

モノを売ることができず、

 

大卒から8年で

5回の転職、2回のリストラを

経験しました。

 

 

自分が「良いもの」だと

思えないものは提供できない

と分かったのです。

 

 

その経験から、僕自身が

良い家と思える

「自分が住みたい家」のみを

貸す大家になった

 

 

分譲マンション

コレクター

のヨコちゃんこと

横山顕吾です。

 

 

 

またの名を

 

お金がなくても

資産家に導く

 

マンションオーナー

育成士！

 

です。

 

 

僕のミッションは、

 

独自ノウハウの

“BMBﾒｿｯﾄﾞ”で

自己資金40万から40物件！

 

BMBメソッドで

分譲マンション

オーナーへ導く！

 

です。

 

 

 

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