不動産投資の失敗パターンについてvol.3(家賃) ~広島大家塾流の考え方

不動産投資の失敗パターン第1位は・・・

利回りの良さを重視して物件を買ったが、空き室が増えて収益が出ない、です。

前々回は利回りについて、前回はキャッシュフロー(CF)について記述しました。

今回は利回り算出する際の家賃について記述します。

表面利回り、実質利回りを算出する際に、家賃設定をする必要があります。「販売されている物件の家賃設定額が適正ですか?」ということです。

売主側からすれば、儲かる印象を与えたいので、家賃設定額を大きくしたいです。ですので、買主側は入居者が決まる家賃設定額で算出する必要があります。

つまり今現在入居している方がいる場合、その方々が退去したら、いったいいくらだったら満室になるかを検討する必要があるということになります。その家賃設定に空室期間10%を加味しての利回りの分母たる家賃収入とすれば、実態に近い、実態より厳しめの数値を出すことができます。

その数値が自身の求める最低限の数値を上回るようでしたら、購入検討の余地のある物件と考えてよいと思います。

尚、融資を受ける際に提出する企画書には、空室率を20%にした方が場合も加えた方がいいです。下落率1%、空室率20%でキャッシュフローがプラスになることが必要です。

 

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