不動産投資の失敗パターンについてvol.2(キャッシュフロー) ~広島大家塾流の考え方

不動産投資の失敗パターン第1位は・・・

利回りの良さを重視して物件を買ったが、空き室が増えて収益が出ない、です。

前回は、利回りについて記述しました。

表面利回りより実質利回りが重要なのですが、個人的には利回りよりキャッシュフローが重要だと思っています。

一般的に不動産投資は融資を利用しますので、確かに、ローン返済が終了する15年~30年後であれば、利回りが高ければ高いほど、手元に残るお金は大きくなります。

しかし、ローン返済期間中は、利回りが高くても、ローン返済額が大きければ、手元に残るお金は少なくなります。その少ない手残りから固定資産税・都市計画税を支払うとマイナスになってしまうこともあるかもしれません。早くローン返済してしまいたいという計画でしたら、ローン返済期間中はマイナスといった場合もあるかもしれません。

そういった手元に残るお金がほとんどない、あるいはマイナスという厳しい状況を乗り越えて、ローンを繰り上げ返済して、ローン返済後にゆとりある状況にと考えることもいいのですが、前回にも記載しましたが、賃貸経営で満室稼働はありえません。したがってある程度の空室期間は出てきます。加えて、経年劣化による家賃下落やリフォームの出費もありえます。そもそも利回り重視の資金計画でキャッシュフローがマイナスで、加えて空室で収入なし、あるいは家賃減額で収入減になれば、賃貸経営は厳しくなることは明らかです。

ということで、利回りより、購入後すぐのキャッシュフローの方が重要だと考えます。長期経営をしていくうえでは、10年以上先を安心にするより、今が安心な状況が重要です。長期シミュレーションを作成して、10年先が厳しい状況が把握できているなら、その時期を乗り越えられる対策を今からしていけばいいと思います。

 

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