不動産投資の失敗パターンについてvol.1(利回り) ~広島大家塾流の考え方

不動産投資の失敗パターンで多いのは・・・

利回りの良さを重視して物件を買ったが、空き室が増えて収益が出ない、です。

ということで今回は「利回り」について記述します。

まず、ここで言われている利回りは「表面利回り」を指します。不動産売買で公開される利回りが表面利回りだからです。共通指標としての比較しやすいという面では、確かに意味はあります。しかし、賃貸経営として検討する場合、必ず算出しなければならない利回りは「実質利回り」です。

表面利回りの計算方法は、年間満室家賃収入÷物件購入金額です。

ここで問題となるのが、年間満室家賃収入です。どんなに素晴らしい物件でも、どんなに素晴らしい管理体制でも、ある程度の世帯数があれば、継続的に満室にはなりません。なぜなら転勤等の外部的事情による退去は必ずあるからです。それに加え、家庭の事情での退去や近隣にもっと安くていい物件が建築されたことによる退去もあり得ます。退去されると、清掃・リフォームの必要性がありますので、退去した翌日から入居にはなりません。したがって、継続的に満室になる可能性は少ないのです。つまり、利回り計算の分子になる収入の「年間満室家賃収入」が実態より大きな数字になってしまっているということになります。

また日々の経費として共用部の管理費や水道光熱費、ローン、分譲マンションの場合は修繕積立金を支払う必要があります。固定資産税・都市計画税も支払う必要があります。

年間満室家賃収入×90%(空室率10%)-(管理費+水道光熱費+ローン+修繕積立金+固定資産税+都市計画税)が実質収入となります。

また、利回り計算の分母になる物件購入金額は、物件そのものの購入金額を示しています。しかし、物件を購入するときには、これに加え仲介手数料、登記費用、ローン手数料、不動産取得税、印紙代といった諸経費が加わります。

こういった詳細を明確にして算出した実態を表した利回りが「実質利回り」になります。賃貸経営をしていく上において、表面利回りがよくても、実質利回りが悪ければ、実態は悪いわけですから、失敗する可能性が高くなってしまいます。

賃貸経営をする上では、実質利回りが良いかどうかが、物件を見極める際に必要になります。

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