2015年 5月

第34回広島大家塾の内容が全国賃貸住宅新聞に掲載されました!

150518 全賃記事

 

不動産投資の失敗パターン第3位は・・・

計算外の修繕費が掛かってしまい、支出の負担が大きい、です。

ここで、計算外の修繕費とありますが、そもそも賃貸物件購入時に修繕費をどれくらい計算しているかが問題です。

一般的に中古賃貸物件を購入される場合、修繕費はほとんど計算されていないと断言できます。理由は中古賃貸物件に長期修繕計画がないからです。加えて新築時からの修繕履歴もほとんど残されていません。

そういった状態の中古物件を購入するには、相当の物件を見極める「目」がないと危険です。

したがって、計算外の修繕費が掛かるのは当然であるともいえます。

最低でも大規模修繕1回分の15年計画、できれば大規模修繕2回分の30年の長期修繕計画を想定して、その対応ができる収支が見込める物件を購入するようにすべきと思います。

不動産投資の失敗パターン第2位は・・・

年を追うごとに家賃がどんどん下落し、収入が減っていく、です。

前回は、家賃が経年とともに下落することは当然なことであって、それを想定していないこと自体が問題となりますと述べました。

その下落幅をどう抑えるかが不動産投資家(経営者)の腕の見せ所となります。不動産業者の腕の見せ所ではありません。不動産業者さんは客付けが第一の業務で、第二の業務が現状維持です。

現状維持を続けていても、社会は変化していきます。20年前は何歳でしたか? その20年前に携帯電話を持っていましたか? インターネットをしていましたか? そういったインフラに対応するのも所有者(不動産投資家・経営者)の業務です。

それを整備したからといって、家賃を値上げできるわけではありません。なぜなら新築物件には当然整備されているからです。普通になるだけです。世間と同等の状態にするためにも不動産投資家は対応する必要があるということです。

こういった対応をしないと家賃の下落幅は大きくなってしまいます。

不動産投資の失敗パターン第2位は・・・

年を追うごとに家賃がどんどん下落し、収入が減っていく、です。

家賃相場は、景気の影響を受けにくいといわれます。しかし、建物は年月を経るにしたがい、劣化が進んでいきます。したがって、劣化していく物件に住む入居者の方々にとっても、家賃価格は下がっていくといのは自然なことです。

したがって、不動産投資物件を購入するにあたっては、不動産投資失敗パターン第1位(家賃)の項目でもふれましたが、現状での適切な家賃設定をしたうえで、年々家賃を下落していくシミュレーションを立てる必要があります。そして、家賃がどんどん下がっていっても、ローン完済時にきちんとキャッシュフローがプラスになっている物件を選ぶ必要があります。

家賃が経年とともに下落することは当然なことであって、それを想定していないこと自体が問題となります。

5月9日(土)に第34回広島大家塾を開催しました。

テーマは不動産限定読書会&本の物々交換会でした。

不動産投資関係の本の発表と不要になった不動産関係の本の交換会を実施しました。

不動産限定読書会は今回が3回目で、今回の参加者が選ぶ読みたい本は「お金の科学」ジェームススキナー著となりました。

写真 34回大家塾

 

34回大家塾 本の物々交換

不動産投資の失敗パターン第1位は・・・

投資利回りの良さを重視して物件を買ったが、空き室が増えて収益が出ない、です。

vol.1は利回りについて、vol.2はキャッシュフロー(CF)について、vol.3は家賃について、vol.4は立地について記述しました。

今回は、建物について記述します。

家賃は、立地と建物で決まるといっても過言ではありません。

今回は建物について記述します。

建物は、一戸建てと共同住宅に分けられますが、賃貸物件の場合は、共同住宅の場合が多いので、ここでは共同住宅について記述します。

共同住宅の建物は、共用部分と専有部分に分けられます。専有部分がいわゆる住む部分(玄関があり、壁・天井等で区切られている部分)です。それ以外が共用部分です。

したがって、どうしても賃貸を考える場合、専有部分のリフォームにどうしても視点がいきがちですが、重要なのは共用部分です。共用部分のリニューアルには多額の費用がかかるからです。また、建物を見るときはまず共用部分を見て(通って)から専有部分に入ります。

したがって、専有部分に注目することも重要ですが、共用部分がどういう状況であるかを、きちんと把握して購入しないと後々空き室が増加することにつながってきます。

 

不動産投資の失敗パターン第1位は・・・

投資利回りの良さを重視して物件を買ったが、空き室が増えて収益が出ない、です。

vol.1は利回りについて、vol.2はキャッシュフロー(CF)について、vol.3は家賃について記述しました。

今回は、立地について記述します。

家賃は、立地と建物で決まるといっても過言ではありません。

特に立地は重要です。なぜなら、建物は劣化したり、建て替えしたりと変化しますが、立地は変化しないからです。立地は、周辺環境の変化によって価値が変化しますので、周辺の状況把握が重要となります。

つまり、他力(特に公的な動きや大規模開発)で価値が変化するのが立地ということになります。

このことを踏まえて、立地を検討しないと、後々立地条件の悪化により空き室が増加するということになりかねません。

 

 

不動産投資の失敗パターン第1位は・・・

利回りの良さを重視して物件を買ったが、空き室が増えて収益が出ない、です。

前々回は利回りについて、前回はキャッシュフロー(CF)について記述しました。

今回は利回り算出する際の家賃について記述します。

表面利回り、実質利回りを算出する際に、家賃設定をする必要があります。「販売されている物件の家賃設定額が適正ですか?」ということです。

売主側からすれば、儲かる印象を与えたいので、家賃設定額を大きくしたいです。ですので、買主側は入居者が決まる家賃設定額で算出する必要があります。

つまり今現在入居している方がいる場合、その方々が退去したら、いったいいくらだったら満室になるかを検討する必要があるということになります。その家賃設定に空室期間10%を加味しての利回りの分母たる家賃収入とすれば、実態に近い、実態より厳しめの数値を出すことができます。

その数値が自身の求める最低限の数値を上回るようでしたら、購入検討の余地のある物件と考えてよいと思います。

尚、融資を受ける際に提出する企画書には、空室率を20%にした方が場合も加えた方がいいです。下落率1%、空室率20%でキャッシュフローがプラスになることが必要です。

 

いつもお世話になっています。広島大家塾の横山です。

第34回広島大家塾のご案内です。

第34回目の広島大家塾のテーマは・・・

不動産限定読書会 です! 英語ではReal estate Reading Meetingです。 ということで略して「リアリー会」です。3回目のリアリー会になります。
きちんと理解するには、アウトプットが重要と言われます。学んでインプットできたと思っても、時間の経過とともに元の状態に戻るのが脳の構造だからだそうです。アウトプットするためには、学んだことを自分自身で整理する必要があります。そして書いて(パソコンを打って)、発表するという行程が理解を深めることになるんだと思います。
不動産投資係の本は世の中にたくさん出版されています。その中の自分のお気に入りの本を発表しましょう! 自分自身の不動産に対する理解が深まるとともに、出席者同士の意見で発想が広がりますよ! そして理解が深まり、実践へ!
詳細は下記の通りですので、参加希望の方は、「参加申込」よりお申し込みをお願いします。

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<内容>

1 不動産限定読書会

自分の気に入った不動産関係の本を1冊持参していただき、最大6名を1グループとして発表し合います(一人8分程度)。そのグループの中で「この本を読みたい」数が多かった人はみんなの前でもう一度発表します。したがって、参加者は(グループ5名+グループ代表の数)の本の内容について聞けることになります。

学んだことはアウトプットすることが重要と言われます。ぜひアウトプットする場として、また参加者の意見を聞く場として活用していただければと思います

2 不動産関係の不要な本の物々交換会

自分にとって不要になった不動産関係の本を持参ください。書き込みがあってもOKです。本を出版できているということはニーズがあるから出版社も販売したはず。つまり自分にとって不要な本でも、欲しいと思う人はいると思います。というか、自分にとっても必要と思ったから買ったはず! 書き込みある方が初心者の方には要点もわかりやすい。 ということで、不要な本を交換し合いましょう! 交換した方と新たなつながりが生まれそうな予感がしませんか・・

3 名刺交換会

参加者の方々と名刺交換していただき、よき出会いを…

4 ランチ会

食事を一緒にしながら、より交流を深めましょう。食事と飲み物(お茶等)を準備いたします。

スケジュールは、下記のとおりとなります。

日時:5月9日(土)10:30~14:00

会場: 広島市西区庚午南

定員:24名

会費:2,500円(食事・飲み物付)

10:15 受付開始

10:30 参加者自己紹介、読書会用の本と不要本の紹介

10:45 不動産限定読書会

11:45 グループ代表決定、全体発表

12:00 ランチ交流会(食事・飲み物付)

13:00 不動産限定 不要本の物物交換会:30 ランチ交流会(食事・飲み物付)

13:30 解散

参加希望の方は、下記緑色の「参加申込」をクリックして、5月4日(月)までにお申込み願います。

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当日の混雑防止のため、会費をお振込みいただけた方から確定とさせていただきます(振込先は返信メールをくれた方にお知らせします)。振込用紙は、税務上領収書と認められます。

やむなくキャンセルされる場合は、3日前(5月6日)までにお申し出ください。振込手数料は主催者負担で全額返金させていただきます。

5月7日以降のキャンセルにつきましては返金いたしかねますので、ご容赦願います。(キャンセルは「お問い合せ」フォームから第34回広島大家塾開催の申込をキャンセルします」と連絡下さい当方よりキャンセルの返信メールを送った後にキャンセルが確定します。)

今回も多くの方とお会いできるのを楽しみにしています。