2015年 4月

不動産投資の失敗パターン第1位は・・・

利回りの良さを重視して物件を買ったが、空き室が増えて収益が出ない、です。

前回は、利回りについて記述しました。

表面利回りより実質利回りが重要なのですが、個人的には利回りよりキャッシュフローが重要だと思っています。

一般的に不動産投資は融資を利用しますので、確かに、ローン返済が終了する15年~30年後であれば、利回りが高ければ高いほど、手元に残るお金は大きくなります。

しかし、ローン返済期間中は、利回りが高くても、ローン返済額が大きければ、手元に残るお金は少なくなります。その少ない手残りから固定資産税・都市計画税を支払うとマイナスになってしまうこともあるかもしれません。早くローン返済してしまいたいという計画でしたら、ローン返済期間中はマイナスといった場合もあるかもしれません。

そういった手元に残るお金がほとんどない、あるいはマイナスという厳しい状況を乗り越えて、ローンを繰り上げ返済して、ローン返済後にゆとりある状況にと考えることもいいのですが、前回にも記載しましたが、賃貸経営で満室稼働はありえません。したがってある程度の空室期間は出てきます。加えて、経年劣化による家賃下落やリフォームの出費もありえます。そもそも利回り重視の資金計画でキャッシュフローがマイナスで、加えて空室で収入なし、あるいは家賃減額で収入減になれば、賃貸経営は厳しくなることは明らかです。

ということで、利回りより、購入後すぐのキャッシュフローの方が重要だと考えます。長期経営をしていくうえでは、10年以上先を安心にするより、今が安心な状況が重要です。長期シミュレーションを作成して、10年先が厳しい状況が把握できているなら、その時期を乗り越えられる対策を今からしていけばいいと思います。

 

不動産投資の失敗パターンで多いのは・・・

利回りの良さを重視して物件を買ったが、空き室が増えて収益が出ない、です。

ということで今回は「利回り」について記述します。

まず、ここで言われている利回りは「表面利回り」を指します。不動産売買で公開される利回りが表面利回りだからです。共通指標としての比較しやすいという面では、確かに意味はあります。しかし、賃貸経営として検討する場合、必ず算出しなければならない利回りは「実質利回り」です。

表面利回りの計算方法は、年間満室家賃収入÷物件購入金額です。

ここで問題となるのが、年間満室家賃収入です。どんなに素晴らしい物件でも、どんなに素晴らしい管理体制でも、ある程度の世帯数があれば、継続的に満室にはなりません。なぜなら転勤等の外部的事情による退去は必ずあるからです。それに加え、家庭の事情での退去や近隣にもっと安くていい物件が建築されたことによる退去もあり得ます。退去されると、清掃・リフォームの必要性がありますので、退去した翌日から入居にはなりません。したがって、継続的に満室になる可能性は少ないのです。つまり、利回り計算の分子になる収入の「年間満室家賃収入」が実態より大きな数字になってしまっているということになります。

また日々の経費として共用部の管理費や水道光熱費、ローン、分譲マンションの場合は修繕積立金を支払う必要があります。固定資産税・都市計画税も支払う必要があります。

年間満室家賃収入×90%(空室率10%)-(管理費+水道光熱費+ローン+修繕積立金+固定資産税+都市計画税)が実質収入となります。

また、利回り計算の分母になる物件購入金額は、物件そのものの購入金額を示しています。しかし、物件を購入するときには、これに加え仲介手数料、登記費用、ローン手数料、不動産取得税、印紙代といった諸経費が加わります。

こういった詳細を明確にして算出した実態を表した利回りが「実質利回り」になります。賃貸経営をしていく上において、表面利回りがよくても、実質利回りが悪ければ、実態は悪いわけですから、失敗する可能性が高くなってしまいます。

賃貸経営をする上では、実質利回りが良いかどうかが、物件を見極める際に必要になります。

これまで、専有部分、共用部分、共有の意味を説明しました。

今回は、専用使用部分です。

専用使用部分とは、正確にいうと、共用部分のうち専有部分所有者が専用に使用できる部分です。

例えば、バルコニー、アルコーブなどです。

バルコニーは窓の外にありますので、共用部分になります。しかし共用廊下やエレベーターとは異なり、専有部分を所有している人に限って使用できる部分になります。

アルコーブは玄関前の共用廊下から少し下がった玄関を開くスペースのことをいいます。こちらは誰でも足を踏み入れることができますが、専用使用部分として靴を置いたりしてもよいスペースとなっています。したがって、専用使用部分です。

以上のように、集合住宅には、よく似た言葉がでてきます。気をつけて使うようにしましょう。

 

前回までで、専有部分と共用部分の説明をしました。

よく似た言葉に「共有」というものがあります。

書籍やコラムにも共有部分と書かれたものもよく見かけます。

しかし、正しい使い方ではない場合が多いです。共用部分を共有部分と書かれているように思います。

共有とは、複数の所有者が存在するものです。ですので、例えば「201号室を夫婦で共有している」というのが正しい使い方になります。

前々回が専有部分について、前回が共用部分について簡単に記載しました。

こういった定義は、長々と説明するより端的に表現することが大切だと思います。

ですが、問題は専有部分と共用部分の境界です。専有部分と専有部分を隔てる壁は共用部分でしょうか? それとも専有部分でしょうか? 専有部分なら壁の真ん中が境界なのでしょうか?

天井や床はどうなのでしょうか? 給水管や排水管、電気の配線はどうなるのでしょうか?

細かく見ていくと、どっち?と考えてしまいます。

答えは、壁・床・天井・窓・玄関扉は、共用部分になります。給水管や排水管、電気配線は共用縦管から横引きに枝分かれしたところから専有部分になります。給水管や電気配線は水道局や電力会社のメーターがありますので、それ以降が専有部分の所有となります。

つまり、分譲マンションを購入した場合、家を買ったように思いますが、実は共用部分に囲まれた空間を買ったというのが実態なのです。但し、壁・床・天井・窓・玄関扉の内側表面は専有部分ですので、自由に壁紙を変更したりすることは可能です。

今回は、共用部分です。

共用部分とは、前回の専有部分を除いた部分のことです。

例えば、共用廊下、階段、エレベーター、駐車場などのことをいいます。

簡単ですが、以上になります。

不動産賃貸物件の建物といえば、共同住宅の場合が多いと思います。
これから、共同住宅で使われるよく似た言葉の意味を解説します。
今回は、専有部分です。
専有部分とは、居住部分です。201号室、302号室といった部分です。

短すぎますが、以上です。

私たちは、普段何気なく住所を使っていますが、登記をする際には地番を調べる必要があります。

その理由を記載したいと思います。

普段使っている住所は、実は地番より後でできた制度だからなんです。
もともとは「地番」のみの表記方法だったということです。

普段使っている住所は「住居表示」といいます。郵便物を送るの場合は、この「住居表示」を使います。
一方「地番」は、権利の範囲を表すために使われます。つまり、登記は地番登録になります。

では、なぜ普段は地番を使わず、住居表示で表すようになったのでしょうか? 登記するときには、なぜ地番を調べないといけないのでしょうか?

地番は、明治6年の地租改正のときから使われていますが、時が経つにつれ、大きな土地が分割されることが多くなりました。分割されると地番がどんどん細かく分かれて、不便なことになってしまったのです。

そこで「住居表示」という制度が昭和37年にでき、時計回りで数字が増えたり、道路などの地形で区切られた番号で表示されるようになり、分割されても柔軟に対応できるようになったのです。

ということで、普段は住居表示で表すのですが、権利関係を示す登記については、過去の制度を踏襲して地番で登録しているのです。

初めて物件を購入するときには、地番表示になじみがないと思いますが、そういった背景がわかっていると受け入れやすくなると思います。

いつもお世話になっています。広島大家塾の横山です。

第34回広島大家塾のご案内です。

第34回目の広島大家塾のテーマは・・・

不動産限定読書会 です! 英語ではReal estate Reading Meetingです。 ということで略して「リアリー会」です。3回目のリアリー会になります。
きちんと理解するには、アウトプットが重要と言われます。学んでインプットできたと思っても、時間の経過とともに元の状態に戻るのが脳の構造だからだそうです。アウトプットするためには、学んだことを自分自身で整理する必要があります。そして書いて(パソコンを打って)、発表するという行程が理解を深めることになるんだと思います。
不動産投資係の本は世の中にたくさん出版されています。その中の自分のお気に入りの本を発表しましょう! 自分自身の不動産に対する理解が深まるとともに、出席者同士の意見で発想が広がりますよ! そして理解が深まり、実践へ!
 詳細は下記の通りですので、参加希望の方は、「参加申込」よりお申し込みをお願いします。

 

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<内容>

1 不動産限定読書会

自分の気に入った不動産関係の本を1冊持参していただき、最大6名を1グループとして発表し合います(一人8分程度)。そのグループの中で「この本を読みたい」数が多かった人はみんなの前でもう一度発表します。したがって、参加者は(グループ5名+グループ代表の数)の本の内容について聞けることになります。

学んだことはアウトプットすることが重要と言われます。ぜひアウトプットする場として、また参加者の意見を聞く場として活用していただければと思います

2 不動産関係の不要な本の物々交換会

自分にとって不要になった不動産関係の本を持参ください。書き込みがあってもOKです。本を出版できているということはニーズがあるから出版社も販売したはず。つまり自分にとって不要な本でも、欲しいと思う人はいると思います。というか、自分にとっても必要と思ったから買ったはず! 書き込みある方が初心者の方には要点もわかりやすい。 ということで、不要な本を交換し合いましょう! 交換した方と新たなつながりが生まれそうな予感がしませんか・・

3 名刺交換会

参加者の方々と名刺交換していただき、よき出会いを…

4 ランチ会

食事を一緒にしながら、より交流を深めましょう。食事と飲み物(お茶等)を準備いたします。

スケジュールは、下記のとおりとなります。

日時:5月9日(土)10:30~14:00

会場: 広島市西区庚午南

定員:24名

会費:2,500円(食事・飲み物付)

10:15 受付開始

10:30 参加者自己紹介、読書会用の本と不要本の紹介

10:45 不動産限定読書会

11:45 グループ代表決定、全体発表

12:00 ランチ交流会(食事・飲み物付)

13:00 不動産限定 不要本の物物交換会:30 ランチ交流会(食事・飲み物付)

13:30 解散

参加希望の方は、下記緑色の「参加申込」をクリックして、5月4日(月)までにお申込み願います。

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当日の混雑防止のため、会費をお振込みいただけた方から確定とさせていただきます(振込先は返信メールをくれた方にお知らせします)。振込用紙は、税務上領収書と認められます。

やむなくキャンセルされる場合は、3日前(5月6日)までにお申し出ください。振込手数料は主催者負担で全額返金させていただきます。

5月7日以降のキャンセルにつきましては返金いたしかねますので、ご容赦願います。(キャンセルは「お問い合せ」フォームから第34回広島大家塾開催の申込をキャンセルします」と連絡下さい当方よりキャンセルの返信メールを送った後にキャンセルが確定します。)

今回も多くの方とお会いできるのを楽しみにしています。

不動産価格が上昇しているとよく聞きます。

 

価格の上下は、需要と供給によって決まると言われます。つまり今は供給が需要より少ない状態ということだと思います。

 

物件探しにおいて、市場に出回る物件数(供給)と 投資家の希望数(需要)のバランスを見ることは非常に重要です。「優良物件がなかなか見つからない」その原因は、需要過多にあることが多いからです。

 

「需要<供給」の物件であれば、ライバルが少ない分、利益性が高くなりやすいといえます。 この需要と供給の関係が、楽待に掲載されていました。

 

青い棒グラフが、楽待に掲載されている物件数、水色の棒グラフが、楽待会員様の希望物件(=ニーズ)数を示しています。

 

■楽待の掲載物件数

1位 区分マンション

2位 一棟アパート

3位 一棟マンション

4位 店舗・事務所・ビル

5位 戸建賃貸

 

一方、楽待会員様が希望される物件はこの順位と異なります。

 

■登録ニーズ数

1位 一棟アパート

2位 一棟マンション

3位 区分マンション

4位 戸建賃貸

5位 店舗・事務所・ビル

 

このように、一棟アパートと一棟マンションは「需要>供給」の状態です。つまり、優良物件は多数のライバルに先取りされてしまう、需要が多いため価格も上昇傾向にあるということです。

一方、区分マンションと店舗・事務所・ビル(以下「商業ビル」と言う)は「需要<供給」の状態です。

つまり、区分マンションや商業ビルについては、今でも投資向きであるといえることになります。

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