2015年 3月

本日は、不動産投資を学ぶの4回目です。

1回目は、本物の資産は不動産(Real Estate)、2回目が土地(立地)、3回目が建物についてでした。

今回は、不動産という言葉について考えてみたいと思います。

以前、英語でReal Estateとなるので、不動産は「本物資産」ということを記載しました。

では、日本語で考えてみます。不動産ですから「不」動産となりますので、動産ではないものということです。

ということで、動産とは・・・

動産は「不動産以外の」と定義される(民法86条2項)。不動産とは「土地及びその定着物」をいい(民法86条1項)、それ以外の物が動産となる。byウィキペディア

何と、動産でないから不動産ではなく、不動産以外が動産という意味なのです。ということは世の中の基準は不動産ということですね。世の中のモノの大多数は動産のように思いますが、やはり重要なのは不動産!

不動産を学ぶことの重要性が認識できるように私は思います。

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本日は、不動産投資を学ぶの3回目です。

前々回は、本物の資産は不動産(Real Estate)、前回が土地(立地)についてでした。

今回は、建物について考えてみたいと思います。

建物といっても、一戸建て、マンション、一棟モノ・・・とあります。活用方法としては、単身向け、ファミリー向け、事務所用…に分類されます。

構造は、大まかに木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の3つに分けられます。

それぞれについて述べ始めると1回では終わりませんので、全体的な共通点について記載します。

すべての建造物の共通点は、前回も述べましたが、建物は、経年とともに劣化していくということです。したがって、価値が下落していきます。国民性からしても、中古より新築を好むのが日本人です。

では、どのくらいの価値が下落していくのでしょうか? それは、法定耐用年数というのが示されており、その年数分が単純に下落すると考えられています。

例えば、鉄筋コンクリート造ですと、法定耐用年数は47年ですので、4700万円で購入した物件であれば、年間100万円下落することになります。そして47年目にゼロ(実際にゼロ円はありえませんが…)になると計算されています。木造の場合は、法定耐用年数も短いので、古い木造物件は建物価値がないとよくいわれるのは、そういう意味です。

現在はこのように築年数のみの基準によって建物価値を算出します。建物の立場からするとそれはかわいそうな話です。なぜならメンテナンスをきちんとしていれば、法定耐用年数を過ぎても元気ですし、メンテナンスができていなければ、法定耐用年数前でもボロボロだからです。

メンテナンスを含めた物件管理がきちんとできているかどうかが建物の状態を決めますので、それを見極める目があれば、形式的な法定耐用年数から求める建物価値は低くても、実態がしっかりしていて生活空間としては価値の高い物件を見つけることができます。

この見極めが賃貸経営の成功の秘訣だと私は思います。

 

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本日は、不動産投資を学ぶの2回目です。

前回は、本物の資産は不動産(Real Estate)という内容でした。

今回は、土地(立地)について考えてみたいと思います。

不動産は土地と建物に分けられます。建物は、経年とともに劣化していきますが、土地は劣化しません。土地そのものより、立地に影響されます。つまり周りの環境がどうかが土地の価値ということです。

建物は自分の自由にできますが、立地はどうすることもできません。土地を買うというより、環境を買うといった方が適切だと思います。環境が良くなれば価値は上がり、悪くなれば価値は下がるということです。

また、価値が周りの環境により変化しますから、建物価値は古くなれば下がりますが、土地は上がる可能性を秘めているということになります。建物の下落価値以上に土地の価値が上がれば、長期保有をすれば、資産価値が上がっていくということになります。

現実的には土地も下落傾向なので、建物の下落も加わりダブルパンチなのですが…

その点も把握したうえで購入検討をする必要があるということになります。

 

 

不動産投資を学ぶことについて記載したいと思います。

不動産投資の対象といったら、不動産です。

我々は日々生活する中で、お金を流通させています。そのお金って、本当に重要なものなのでしょうか?

お金は利便性があり、価値を示す基準としても優れています。しかし、通貨は各国で違います。世界統一通貨がなぜできないのでしょうか?

日本は日本銀行券が通貨として、法律で認めれらています。憲法で認められているわけではありません。したがって、法律で認められなくなったら紙切れです。したがって、本物の資産とはいえないのです。

かつての金本位制時代は「金」がお金でした。今でも「金」はとても換金性が高く、どこの通貨にもなりえます。したがって、資産価値は高いと思います。しかし、本物の資産ではないようです。

なぜなら、本物の資産を英語で言うとReal Estateとなるのですが、それを訳すと「不動産」だからです。つまり、本物の資産は不動産ということなのです。

確かに、不動産を所有して賃貸していれば、日本銀行券が紙切れになっても、そのときには新たな通貨が利用され始めているわけですから、その通貨で家賃をいただけます。売却しても新通貨でいただけます。通貨が変更になっても立地(利便性)が変化するわけではありませんので、不動産価値が急落する可能性も貨幣価値の下落可能性よりは低いと思います。

世の中のお金持ちの方々も、最終的に求めるモノは不動産になるように思います。豪邸であったり、自身のステイタスを示すブロンズを立てるにも土地が必要ですので。

ということで、お金のことを学ぶことも重要だと思いますが、不動産についても学ぶ環境は必要だと思います。

3月7日(土)に第33回広島大家塾を開催いたしました。

テーマは空室対策で、31名の方にお越しいただきました。

実践派の方々は早速対応されていました。

 

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鹿児島のアマゾン1位作家 久保力也氏との対談CDが出来上がりました。

第33回広島大家塾参加者の方にはお配りしましたが、まだ残っていますので、次回参加者でご希望の方にも差し上げようと思います。

 

CD「賃貸は情報マネジメントが大事だよ~」

1月に名古屋で行われたシークレットセミナーが全国賃貸住宅新聞に掲載されました。

このセミナーでは、「なぜ区分所有マンションの賃貸経営が成功するのか」「築30年物件でも、30年フル固定金利のローンを設定できている理由」などを話しました。

名古屋講演会

2月28日(日)13時より岡山大家塾にて約3年ぶりに講演させていただきました。

講演テーマは「築古ってすてきだ!」でした。築古でも良質な物件の判別法をお話しました。

岡山大家塾の参加メンバーはすごい資産家の方が多いので、細々と物件チェックをする判別法より大型案件でドカン!って感じがお好みだとは思いましたが、一部の方でも参考になればと思います。

 

岡山大家塾