2014年 12月

今回は、投資の代表格の株式投資と不動産投資を広島大家塾流に比較してみようと思います。

一般的には、株式投資はハイリスク・ハイリターン、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われます。

私の見解は、株式投資をされる方は、高学歴で今後世の中がどう変化していくかを見通ししている勉強家の方で、不動産投資家は元地主さんというイメージです。

したがって、株式投資をされている方は、頭の良さそうな方がいっぱい。一方、不動産投資をしている方は不動産業者に任せている方がいっぱい。という感じでしょうか。

投資額については、株式投資は自己資金額の範囲内、不動産投資は融資を受けて借入金分も含めた額を投資できます。したがって、株式投資は余裕資金の範囲内であれば、最悪その余裕資金分が有限責任としてゼロになるだけですので低リスクといえます。一方、不動産投資は借入れすることがほとんどですので、最悪の場合、借入金分の返済もできなくなる可能性がありますので、高リスクではないかと思います。

一般的な見解とはかなり相違していると思いますが、私の見解では、株式投資はミドルリスク・ハイリターン、不動産投資はハイリスク・ミドルリターンではないかと考えます。

要は、不動産投資の場合、そのリスクを自身の知識と行動力でいかに低くできるかが重要であって、逆に株式投資の場合は、自身がどう頑張ろうが、その頑張りが株価に影響を与えることはできないのではないかと思います。つまり、株式投資は、情勢をいかに「読む」かが重要であり、投資先に対してはほとんど何もできないが、不動産投資は、物件への「行動」が重要であり、投資先への行動力が結果に反映できる投資であるといえると思います。

ですので、不動産投資は、投資家自身が行動することによって、リスクを低くすることができるわけです。しかも周りの投資家は行動されていない方が多いです。(株式投資家は勉強熱心な方が多い中、もっと勉強しないといけないというイメージです。)つまり、行動すれば行動するだけ結果も出やすいわけです。

不動産投資は、学び行動することによってリスクを低くできます。したがって、行動する投資家はローリスク・ミドルリターンになります。だから私は不動産投資をするわけです。一方、社会情勢も読めない人が株式投資をするとハイリスク・ローリターンになってしまうような気がします。

総括すると、勉強熱心な方は株式投資向き、勉強より行動派という方は不動産投資向きではないかと思います。

 



       

 不動産投資には、節税効果があると言われます。ワンルームマンション投資がその典型例です。不動産を所有すると固定資産税や管理費など、さまざまな経費がかかるため、計算上は赤字になることも珍しくありません。そして、この赤字分を他の黒字所得(会社員なら給与所得)と合算して損益通算することによって、結果的には所得税の還付が受けられるということで節税になるという話です。

確かに、給与収入等の他の黒字所得がある人にとっては、損益通算で節税になります。

しかし、不動産単体で見てみると、赤字の経営状態ということです。赤字ということは、きちんと経営できていないことになると思います。投資の継続性がないからです。次の不動産を得る(もっと節税する)ためには、また別のところで、あるいは今の収入の黒字を大きくする必要があります。不動産取得を黒字化するのでないなら、経営ではありません。しかも、赤字不動産をプラスに転換させる可能性は限りなく低いです。またプラスであっても、それを維持するには、繰り上げ返済を前提にしているシミュレーションも多くあります。

したがって広島大家塾流に考えると、節税対策のための不動産投資は投資ではないということになります。もちろん経営にもなっていません。

現金を多く有する方が相続対策をする場合、アパマン建築をすることを進められることがよくあります。それは、不動産を相続する場合、所有する不動産の相続税評価額が時価よりも安く(60~70%程度)なることが多いためです。

しかし、こういった理由で始めたアパマン賃貸は、不動産経営といえるでしょうか? 一時的な相続税対策としては確かに有効です。しかし、相続税を支払った後ずっと続く不動産賃貸業はどうでしょうか?

建てるときには、管理は全部任せれば安心とどこの業者も言うでしょう。

本当でしょうか?

以上より、広島大家塾流では、相続対策の不動産投資は投資ではないということになります。

不動産投資をしたい人が増加傾向にあると聞きます。

不動産投資をしたい人は不動産のことをわかっているのでしょうか? 不動産投資を実際にしている人は不動産のことをわかっているのでしょうか?

不動産経営をしている人は不動産のことをわかっているのでしょうか?

おそらく不動産投資をしたい人は不動産のことをわかっていない人が多いように思います。 不動産経営をしたい人は不動産のことをわかるようになると思います。

 

「投資」と考えるか「経営」と考えるかで、大きく方向が変わるように思います。 一般の投資は、投資額が上限の場合が多いと思いますが、不動産投資の妙味はレバレッジにあります。つまり融資を受けての運用です。したがって、借金を背負うことになります。

広島大家塾流に考えると、借金してまで「投資」というのは危険だと思います。

不動産投資をされている方の大多数が「不動産投資ローン」等での借入をされます。その融資を利用して投資物件を購入します。

ということは、不動産投資においての「収入」は月々の家賃収入からローンの返済額と管理費等の諸経費を差し引いた分になります。

長期金利が低くなると、不動産投資ローンの金利も合わせて低くなる傾向があります。そうなるとローンの返済額が低くなりますので、より大きな投資効果が期待できます。

バブル以降、低金利が続いていますが、いずれは金利上昇の局面が懸念されます。

広島大家塾流に考えると、変動金利の場合は、金利上昇前に固定金利への変更等の早めの動きが重要だと思います。

投資(とうし、英語:investment)とは、主に経済において、将来的に資本(生産能力)を増加させるために、現在の資本を投じる活動を指す(現代において、生産能力の増加しない商業活動はこれに含まない)。広義では、自己研鑽や人間関係においても使われる。byウィキペディア

投機(とうき)とは、短期的な価格変動の目論見から、利ざやを得ようとする行為。もともとは仏教用語であり、師弟の心機が投合することを言う。投機を表す英語: Speculationには、思索・推測の意味が含まれている。byウィキペディア

経営とは、事業目的を達成するために、継続的・計画的に意思決定を行って実行に移し、事業を管理・遂行すること。また、そのための組織体。「会社を―する」by大辞泉

以上のように、投資と投機と経営の意味は異なります。不動産投資をしたいですか? 不動産投機をしたいですか? 不動産経営をしたいですか? 広島大家塾は不動産経営をしたい人たちの集まりです。不動産経営と考えて動くだけで不動産投資家より優位に立てると思います。

 

いつもお世話になっています。広島大家塾の横山です。

 

さて、第30回記念 広島大家塾のご案内をさせていただきます。

 

第30回記念の広島大家塾は・・・

「かごしま喜努愛楽大家の会」代表の久保力也氏による講演会です。

テーマは賃貸管理のIT活用法~オアシス083(大家さん)で物件管理 です!

今回は30回目の記念勉強会になります。前回は埼玉からJ-REC理事の西山雄一氏をお呼びして、IT全般の賃貸経営活用法について学びました。

今回はITを活用して賃貸管理していく具体的な方法論を鹿児島から久保力也氏をお招きして学びます。

西山さんもおススメされていた内容です。

 

久保さんが開発した「オアシス083」は、全国賃貸住宅新聞等でも紹介されましたが、概要は下記のとおりです。

大家さんのあったらいいな!をどんどんカタチにしています。

ITを使って建物・部屋・入居者の情報を登録し、ボタン一つで物件チラシや物件HPが作れます。

また、不動産業者への客付メール、日々の記録、入出金管理等もデキます。

決まったフォームに入れるだけですので、ワードやエクセルが使える方でしたら、すぐに簡単に使いこなせます。

といった感じです。

 

私は、今年7月に鹿児島で開催された第5回J-REC全国事例研究会で久保さんから懇親会にて直接聞き、すぐに契約し賃貸管理に活用しています。

普通なら、せっかく全国大会を地元で主催するのですから、開発した内容を発表会でアピールしたいと思いますが、久保さんは主催されただけでした。

という、外見からはまったく想像できない謙虚さをお持ちです(笑)

私自身、賃貸管理のIT活用は「オアシス083だけでOK」といえる内容だと思っています。

 

ぜひ、今回の広島大家塾で、大家がどう賃貸管理でIT活用するのかという具体的方法を知っていただければと思います。

 

久保力也氏については・・・

こちらを(必見動画です!)→https://www.youtube.com/watch?v=-4zQqCzdO98

こちらも→http://kagoshima.keizai.biz/headline/336/

こちらも→http://www.b-kago.com/interview/index.html?no=39

 

オアシス083に関しては→http://oasis083.jp/

 

なお、今回の広島大家塾も日本不動産コミュニティー(J-REC)認定勉強会になります。

J-RECについてはこちらを→http://www.j-rec.or.jp/

 

今回も多数の方の参加をお待ちしています!     entry

 

<内容>

1 講演 「賃貸管理の具体的IT活用法。オアシス083(大家さん)で物件管理」 担当者:J-REC鹿児島支部長 久保力也氏

2 名刺交換会

参加者の方々と名刺交換していただき、よき出会いを…

3 新年会

食事を一緒にしながら、より交流を深めましょう。

スケジュールは、下記のとおりとなります。

日時:118日(日)15:002000

会場: 広島市西区庚午南

定員:40

広島大家塾会費:3,500円(飲み物付) J-REC会員は2,500円に割引

新年会費:3,500円(希望者のみ)

14:45 受付開始

15:00 参加者自己紹介・講演者への質問

15:30 講演 「賃貸管理のIT活用法。オアシス083(大家さん)で物件管理

17:30 名刺交換会(名刺を持参ください)

17:45 新年会会場へ移動

18:00 新年会

20:00 解散

 

参加希望の方は、下記緑色の「参加申込」をクリックして、1月12日(祝)までにお申込み願います。

 

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当日の混雑防止のため、会費をお振込みいただけた方から確定とさせていただきます(振込先は返信メールをくれた方にお知らせします)。やむなくキャンセルされる場合は、3日前(1月15日(木))までにお申し出ください。返金させていただきます。1月16日以降のキャンセルにつきましては返金いたしかねますので、ご容赦願います。(キャンセルは広島大家塾ホームページの「お問い合せ」フォームから「第30回広島大家塾の申込をキャンセルします」と連絡下さい。当方よりキャンセル確認の返信メールにてキャンセル確定します。)

今回も多くの方とお会いできるのを楽しみにしています。

最後に、前回講演してくださったJ-REC理事の西山雄一氏が、春夏秋冬理論の個別対応を始められたようです。興味ある方は下記へお問い合わせください。

春夏秋冬理論オンラインサポートhttp://synapse.am/contents/monthly/lifelogic

 

 

不動産投資という言葉の意味について広島大家塾流に考察します。不動産事業に資金を投下して、購入した不動産を人に貸すことで得る賃料収入(インカムゲイン)を得ることが不動産投資の中心と言われています。また、不動産を購入した金額以上の金額で売却することで利益(キャピタルゲイン)を得る方法もあります。

広島大家塾では、不動産投資を不動産経営と考え、不動産を理解せず、他人任せの投資ではなく、自分自身が理解した不動産経営者を目指しています。不動産投資ではなく不動産経営。そういった経営者になりたい方の集まりになります。

11月29日(土)にJ-REC名古屋第一支部主催の勉強会で講演してきました。

テーマは「少ない資金で無限に増やせる!分譲賃貸経営でプチ金持ちな私の方法」でした。

面白いタイトルをつけられるものです。内容は、今年の全国事例研究会で発表した「築古が新築より安心 7つのポイント」とほぼ同内容です。主催者の成田さんは、テーマ名のような捉え方をされたようです。

決してプチ金持ちになっているわけではありませんが、毎年複数の分譲マンションを購入できているので、確かに不動産資産は増加していっています。その投資法をお話しました。

様々な分野の不動産投資のプロフェッショナルが参加されていたので、新たな展開がありそうな予感です。今後が楽しみです!

 

名古屋大家塾写真